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牛刀楼市泡沫必须破否则债务危机会全面爆发

发布时间:2021-01-21 15:12:17 阅读: 来源:端子机厂家

牛刀:楼市泡沫必须破 否则债务危机会全面爆发

6月13日,牛刀在其博客上表示,楼市泡沫必须刺破,否则中国债务危机在2013年四季度就会全面爆发。  这个问题,我是这样回答的:我之所以说中国房价在2013年4月份后破灭,是因为我知道按照规律,国际资本会在4月份至5月份之间,刺破黄金泡沫。黄金的大跌如期发生,这实际上是国际资本在以这种方式告诉中国,要刺破房价泡沫了。那么,在今年的9月份,美元指数将继续走强,同时打压黄金价格,直至跌破1300美元。再次警告中国要刺破泡沫。如果我们继续维持泡沫,中国债务危机在2013年四季度就会全面爆发。2014年2月会开始,全球资本围剿中国房价泡沫。  ---------------------  叶檀:要打破地方债三个恶性循环 房价就不能暴跌  据经济之声《央广财经评论》报道,国际货币基金组织IMF再次对中国潜在的债务风险表示关注,IMF第一副总裁戴维·利普顿表示,如果将地方政府融资平台包括在内,中国地方政府债务估计已增加到GDP的近50%,而2012年这样的比例在10%左右。  最近一段时间,关于中国政府债务规模到底有多大的讨论成为国内外的焦点话题。几个月前,巴克莱集团甚至发布报告认为中国政府的总负债占到国内生产总值GDP的97%,激发了大讨论。这一次,国际货币基金组织指出,中国政府债务占GDP比例激增至50%,一年之内增长40个百分点。地方债的严峻形势再次“激起千层浪”。  那么,中国政府债务规模到底有多大?目前还没有准确的数据。来自审计署资料显示,未来三年我国将有超过35%的地方性债务到期,其中2012年、2013年到期的额度分别约为1.8万亿元和1.2万亿元,合计占2010年底债务余额的28%左右。与此同时,包括惠誉、穆迪等国际评级机构,则以“中国经济转型可能面临波动以及不断积聚的地方债务风险”为理由,先后下调了中国主权信用评级和展望。  国际货币基金组织同时指出,中国目前经济增长已变得过于依赖投资的持续扩张,其中主要是房地产部门和地方政府的投资。调查发现,80%被调查的城市称会以销售土地来偿付债务,而由于地方政府与企业之间往往界限模糊,以财政目的进行的融资平台贷款数量以及它对于政府负债的潜在影响很难估计。中期来看,特别是在快速城镇化、相关支付需求上升的背景下,地方政府债务问题将是财政风险的重要来源。  IMF数据比较合理  面对这些庞大的数字和听起来令人紧张的报告,我们关心的是,目前我国地方债形势究竟如何?风险又将如何防范?经济之声特约评论员、财经专栏作家叶檀表示,国际货币基金组织提到的中国地方政府债务已经占到GDP的50%,这一数据还是比较合理的。  叶檀:到现在为止,由于统计口径不一样,地方债务所占GDP的比例有很大的区别,有的说是20%,有的说是50%。有一些投行认为甚至高达70%到90%之间,这是非常高的比例,预示着债务危机的爆发有可能一触即发。2010年底有一个统计口径,当时审计署认为地方债在11万亿左右,现在这个数据获得了广泛认可,但是当时有两个没有统计进去,就是县级以下的乡村平台,如果统计进去,还会更高。整体而言,这个平台的数据不容乐观,国际货币基金组织的数据跟我国财政部正在推行的地方资产负债表相比,还是比较吻合的。  地方政府承担了固定资产的主要投资者角色  另外一个问题就是在数据的增加速度。这一数据在2012年才是10%,叶檀认为,导致地方债务剧增的主要原因是地方政府承担了固定资产的主要投资者角色。  叶檀:这个增速是非常惊人的,说明,第一地方债增长非常快,第二地方的固定资产投资增长非常快,第三原来隐藏在水面下的一些隐形负债已经暴露出来。增速过快的原因,第一是地方固定资产投资在城镇化的建设过程中,固定资产投资比较快;第二是以前隐藏在水面下的地方负债已经显露出来;第三是我国地方债的统计口径有可能扩大。最重要的是地方政府现在承担了固定资产的主要投资者角色,所以大规模深入到市场经济的内部,它成为我们经济生活中的主导,这是一个非常危险的迹象,说明我们的经济主要由地方政府拉动,而不是由其他市场主体拉动。  地方债务风险非常大  谈到地方债问题大家可能会有一个想法,因为我们有央行,最极端的时候可以印钞。叶檀表示,地方债之所以会遭到国际社会这么多人关注,因为它的风险确实非常大。  叶檀:以前国际社会关注影子银行,现在关注地方债,其实是同一样东西——背后不可预测的债务风险的问题。很多人说可以通过印钞解决债务危机的问题,这个当然可以,但是印钞会引起社会剧烈动荡,这是一种恶性的通货膨胀。而且印钞改变不了经济发展方式和经济结构。  地方债之所以引起关注,第一是地方债以前比较隐蔽,统计口径不统一,我们最怕的风险并不是公开的透明风险,而是不透明的不可预测的风险,地方债就属于这种。第二是在地方债发生的大规模错配,根据报告显示,80%地方债的偿跟地方房地产有关系的,一旦房地产下行,地方债就会崩盘,所以房地产已经绑定了地方债,绑定了债务危机。第三,如果地方债继续上升,而地方经济不上升,就会出现效率下降的问题,资产价格就没有办法上升,地方政府就没有办法用不值钱的资产偿还这笔贷款,最后还是由所有的纳税人承担。所以从这三方面来说,未来地方债的风险确实非常大。  地方债须统一口径公开透明  叶檀表示,打破这三个恶性循环,首先就要地方债统一口径、公开透明。  叶檀:三个恶性循环是一个封闭的循环,我们必须把封闭的环打破。首先,地方债要统一口径,要公开和透明。现在的地方债不允许地方负债,事实上地方负债又非常多,所以应该透明之后允许某些地方公开试点发债。第二,逐渐减少地方政府作为经济主体深入市场的比例,地方政府欠债应该是地方的固定资产工程,越少越好。第三,通过地方政府未来经济的发展,使得地方资产、固定资产更加值钱,渐偿还债务。  在稳定中逐渐减低地方财政和房地产的依赖性  有一个最大的难题,现在很多地方只有一个产业赚钱,那就是房地产业。在没有人才储备、没有资源和技术优势的情况下,地方怎么能够改变这样的局面值得深思。叶檀表示,目前房地产已经成为中国经济的重中之重,首先要维持稳定,在稳定中降低地方财政和房地产的依赖性,实现经济软着陆。  叶檀:房地产已经成为中国经济的重中之重,地方债依靠的是房地产,资产升值主要还是房地产。如果是房地产上升,那么地方债务的风险会缓解;如果房地产的资产不值钱,债务危机就会马上崩溃。所以现在很多人认为要把房地产打压下去,我认为首先要维持稳定,然后在维持稳定的过程当中,逐渐让地方政府退出市场项目,让负债逐渐减少,把地方财政跟房地产之间的依赖性降低,到最后实现软着陆。如果现在马上把房地产的资产价格降到低点,我们的经济一定会硬着陆,地方债务的风险也没有办法解决。

房价看涨方  陈宝存:重点城市房价5年翻番 其他城市涨5到8成  赶紧离婚买房,不行让爷爷奶奶姥姥姥爷都离  陈宝存的经历看上去有点“传奇”:从山西财经大学会计专业毕业后,开始教书,后来在国旅从事财务工作,一干就是15年。  此后,他加入地产开发集团,开始从一级开发到二级开发(除工程外)的全程操作,2008年中开始写专业分析文章,准确的市场分析和对行业规律的精准把握,成为房地产与财经领域知名评论人。  他和任志强、董藩和朱大鸣被称作“中国楼市春天派”,并成为“掌门人”。  5月3日,本网以书面采访的形式,请陈宝存就房地产调控等问题对他进行了专访。其言语锋利,又不乏轻松幽默。  【关于房价】重点城市房价五年会翻番  记者:陈会长您好,感谢百忙之中拔刀相见,不对,是拨冗相见。  陈宝存:图穷匕首现!国五条后,不必要我们继续说了。  记者:大家都知道,您是中国楼市春天派的四小天鹅之一。几天前,老天鹅任志强又在厦门“叫春”,依然预测房价稳中有升。你说过中国楼市还有“白银30年”,基于哪些判断?  陈宝存:太多了!但是,有一点是速度方面,两大主因:第一,1978年到1998年城市化进程中,进城人口先积攒了20年,黄金十年需要满足20+10年的城市化需求,而未来30年的进城人口稳定,需求放缓;第二,土地供应不可能大大加速。  记者:您不止一次地叨咕,中国的土地政策是推高房价的元凶。那么您认为怎么来改变它?  陈宝存:错了,2009年前我认为是元凶。但是,2009年开始做一级土地开发后,我认为中国土地制度合理,推高房价是土地征收成本+城市基础设施配套成本高昂决定的。那么,土地政策改变是不具备条件的。  记者:如果让您作“预言帝”,一二三线城市的房价会有一个什么样的走势?  陈宝存:一二线甚至重点三线城市,五年翻番。其他城市,五年涨50%到80%也是必须的。  【关于买房】有实力一定要早买  记者:绝大多数刚需都是“屌丝”,您说过“24岁的人要42岁买房”,这里面有什么玄机吗?我妈非要让我买怎么办?  陈宝存:有实力早买,没实力不能去抢。你妈非要你买?啃她们老公母俩。  记者:国家这些调控政策已经伤到刚需了,你说改善的可怎么办?  陈宝存:想方设法,不惜离婚,甚至让催你买的老公母俩离婚。实在不行,让爷爷奶奶和姥姥姥爷都离婚。  记者:还有投资。目前看楼市投资客被抑制得很惨。但从市场上这些道道看,好像钱一扔进去就没,比如说股票。唯一看好的房子又限制。是不是把大家憋得团团转的感觉?  陈宝存:想法设法买房,实在不行,让你妈妈买黄金。烂股市就算了吧!  记者:这个问题有点八卦--你有没有发现,好像每个城市都是南向发展好,北向相对落后。如果买房的话,是不是越南越好?  陈宝存:越南不好!越南的姑娘倒是很便宜。  【关于保障房】现金补贴不至于劳民伤财  记者:对于保障房,您以前语出惊人,大意是它会滋生一些问题,同时助推了房价。  陈宝存:保障房,改了名称,叫保障性安居工程。保障性安居工程与进城人口一点关系没有。就别惦记了。  记者:好多网友也在疑惑,现金补贴是不是解决租住的一个好办法?好在哪里?  陈宝存:如果保障房太多,也建不起。现金补贴的好处,是不至于劳民伤财。  记者:除了保障房和现金补贴,还有没有更好的解决租房难题的方法呢?  陈宝存:鼓励租赁户,才是真实有效的。那么现有的调控或者房产税的征收思路是错误的导向。  【关于赌局】  记者:说到任志强这门“大炮”,就不能不说他和郭建波的赌局。记者想,还好建波不是女人,不然贴出裸照情何以堪呐。  我很想知道,您当年和侯宁的赌局,结果怎样了呢?  陈宝存:任郭不评。我和侯宁赌局,我当然完胜。侯宁女士,彻底打入集邮行业。  (编辑注:2010年,独立财经观察家侯宁在微博上发起攻势,与陈宝存约赌,称两年以后北京房价下跌50%。两年后,北京房价不降反升,涨了20%。)  记者:我有个疑问,为什么房地产界赌局这么多?只是简单的唱空与唱多的对峙吗?还是多有“怡情”的成分?  陈宝存:自古正邪不两立!衰炮(编辑注:意指对房地产市场看衰的人)人品太次,炒作的成分占99.9999%,纯的!  记者:您认为,历经这么多年的调控,是否也是一场赌局?赢家是谁?输家又是谁?谁是那个“赌神”?  陈宝存:输家只有信了衰炮至今还没买的那些屌丝。屌丝之所以成为屌丝,合情合理。换我常说的话,活该挨掰!  记者:OK了,非常感谢陈宝存先生和记者的对话,下次再见!(厦门房地产联合网)

任志强:你什么时候买房 以后的房价都会比现在高  任志强再抛“买房说” 未来楼市还有黄金十年吗?  此前十年买房人大赚特赚,绝大部分人都认为买房只赚不赔,未来楼市还有“黄金十年”吗?  “信志强,住洋房。”在与郭建波的“房价赌约”完胜后,地产大佬任志强又多了个江湖名号:楼市“预言帝”。近日,“预言帝”又发话:“你什么时候买房,以后的房价都会比现在高。”无独有偶,一篇名为《资深人士眼中的买房时机》的文章近日红遍论坛,名为老顾的资深人士说,现在只要有购房资格,闭眼随便买都会赚。此前十年,买房人大赚特赚,唱多楼市的言论特别打动人,那么楼市真会有新一个“黄金十年”吗?  一套房涨了3倍  “手上有闲钱,与其存银行(行情 专区)、买黄金,都不如买房划算,稳赚不赔。”每当坐在饭桌聊天,张简都会苦口婆心地劝说朋友买房。尝过切实好处的他,也是“大炮”任志强的坚定粉丝。  张简是“下半场”才进入楼市的初级投资人。2002年大学毕业的他,先是用了3年多的时间进行原始资金的积累,2005年在东四环外买了自住的一套两居室,2008年又在北三环内买了一套90多平方米的二手房,当时的单价还不到每平方米14000元,现在已经涨到超过4.5万了。  “那会下定决心也不容易。”回想当初,张简为买房和家人争论了半天。那时,他手上有50万元存款,不愿意放在银行闲着,就琢磨着拿出来投资。2007年的北京楼市,并没有出现如2010年后的疯狂大涨,可张简仍在平稳的行情中嗅到了一丝商机,毅然决定再买一套房。“最开始,家人极力反对,说东四环的房子够住,买房还得再找银行借钱,每月背着月供压力大,不如做点别的。可后来拗不过我,最终才勉强同意。”于是,张简从银行做了按揭贷款,买了第二套房子,进入了楼市投资。去年下半年,趁着楼市回暖,他又倒腾了一次,把北三环的房子卖掉,添点钱在东边买了一套200多平方米的大HOUSE.  钱“砸”股市10年没赚  “有钱投资什么?还得买房。”马哲是个“没吃到葡萄”的旁观者,因为他把钱都投资进了股市,前后折腾了小10年。  “当初也是手上有闲钱,可又不多,不愿意借钱买房,就全拿来炒了股票。”马哲初入股市,就没遇到好年景,2003年中国股市开始从2001年的高点一路往下,经历了5年的“噩梦期”,他虽然没赔什么钱,可也没赚。  2006年,股市开始调转回涨,一直到2007年的最高点,马哲总算狠狠赚了一把。可惜,好景不长,2008年后,股市又开始由“牛”转“熊”,随后起起伏伏直到现在,当初赚的钱都赔了进去不说,本金也全套了。“如今回想,如果我当初把这钱拿去投房子,最起码一套房的钱已经挣出来了。”有了血的经验,马哲觉得在中国房子最靠谱。  任志强再抛“买房说”  “最佳的买房时机,总是在错过了,大多数人才追悔莫及。这样的故事,剧情老套,但却总在重复上演。”《资深人士眼中的买房时机》的文章中,开头的一段,就引发了网友们的无限感慨。名为老顾的资深房地产(行情 专区)从业人士在文章中说,买房并不需要太多专业知识,最重要的是敢下手,能承受压力。现在只要有购房资格,闭着眼睛随便买,都会赚。因为,现在北京很多楼盘,买房人不要钱似的拼命抢房,再不下手,房子可能又要飞涨了。  老顾的话也许并不能令人信服,但“预言帝”任志强的话,却为踌躇的人们打了一剂“强心针”。任志强在5月出席厦门某活动时说:“这十年来我有9次说过房价会涨,结果每次都涨,但大多数人还是不信,真信我话的那1%、2%,买了也确实都涨了、赚了。我就一个回答,只要你需要,什么时候都可以买房。”  针对厦门的楼市,任志强更是直言不讳,“你什么时候买房,以后的房价都会比现在高。如果要投资,就随便买,比如在市中心买一个破房,当投资就不要嫌破,不信你就试试。”  任志强坚持“唱涨”的理由,也代表了“看涨派”的观点:第一,中央欲进一步推进城镇化,人口在不断流入,需求不断增加,房价还得接着涨。第二,未来货币还将继续上涨,货币增量决定房价将继续上涨。第三,地方政府会加大基础设施的投入,“窗户外的东西,比如说收入增长,医院、学校、机场的建设,都是房价增长的因素。”  税改后难有“黄金十年”  不过,北京中原地产市场总监张大伟却对“闭着眼睛买房都能赚”持反对态度。在他看来,经历过“黄金十年”的楼市,很难再有第二个“黄金十年”。张大伟认为,“赚钱”这个词更多是用在投资品上,房地产在最近10年也的确越来越多地被赋予了投资属性,而货币超发、一二线城市聚集过多人口资源等,都是导致这些城市房价持续上涨的主要原因。  “按照经济学的原理,房屋的价格对应的是价值,即房屋的居住属性与投资属性。现在房价更多体现的是投资属性,但未来房屋的投资属性在价格中的比例将降低。”张大伟告诉记者,一方面,一二线城市已经执行限购、限贷,很多人已没有购房资格,或者即使有购房资格,贷款难度也很大。不利用贷款的金融杠杆,房屋的投资收益就将大幅下降。另一方面,即使到了未来某一阶段限购退出,但目前房产税等针对存量环节的税费改革政策出台,投资人持有房屋的成本会大幅攀升。这样,投资人再买房时即使数字显示是房价涨了,但若加上购买时的税费、利息、装修等一系列支出,可能也不赚。(北京晚报)

房价看跌方  刘忠良:预计2013中国房价必将会面临一场大崩溃  据房讯网报道,关于中国房价各种言论漫天飞,地产大佬们怎么看待这个问题的,确实说法不一,今天说的是刘忠良关于2013年中国买房的论断,他认为,中国房价在今年将会大崩盘。  第一,中小城市及城镇基础设施发展滞后导致年轻人口涌向少数大城市。在东亚国家,特别是中国,其民族文化似乎让人们很喜欢向少数大城市聚集,这在中国年轻人中表现的尤为明显。不仅如此,中国的年轻人不仅喜欢往大城市里挤,甚至还非要往大城市的中心区域挤,连大城市的郊区和卫星城都瞧不上。  但同时,如果我们透过表象继续深入反思,我们就会发现更重要的是生活的环境和发展的机遇,民族文化作用其实是次要的。中国中小城市尤其是小城镇发展不足,基础设施尤其是人文设施匮乏,经济要素集聚能力不强,而大城市又为自己GDP和税收等利益考虑过多集中了产业、就业岗位和个人发展机会,城市群也未得到充分发展利用,导致人口和经济主体过度向少数大城市尤其是大城市中心集中。  而在大城市,住房用地又安排不足。相对于居民,企业有更强的经济实力购买或租赁房屋,导致城市中心区域过多用于工商服务业,留给居住的土地和房子相对不足,就拉高了房价。  第二,廉租房供给不足导致商品房需求刚性。有人认为,过于追求自有住房的国民性格提高商品房刚性需求。的确,国际统计表明,房价和住房自有率呈反比。在同样需求下,如果租房子的比例很大,房子需求就比较有弹性,无论房地产(行情 专区)商还是投机者都不敢随便拿刚性需求提高房价。但是,如果有比较好的廉租房,且适合结婚居住,年轻人会傻到背负沉重负担去高价购买房子吗?无论从经济上还是生活质量上,这都是不划算的。中国保障房不足10%,而商品房占九成以上。  中国自有住房率高,说白了就是缺乏廉租房,老百姓不得不自己买房子住,而不是什么追求自有住房的国民性格问题。如果有大量廉租房,普通民众有多少不理性的去购买那些无论从经济上还是从精神上来说都不划算的高价商品房?如果有大量廉租房,有多少投资者会高价买房然后高价出租?无论是中国住房自有率高,还是高房价或住房难,根本的还是廉租房供应不足。  第三,高房价的首要责任是政府调控房价不力。控制房价上涨,降低过高房价,改善民生,这是政府的责任。但政府为什么没有控制住房价上涨呢?这还是因为政府控制房价的力度不足。除了土地政策导致高房价外,政府不能控制房价上涨的两个根本因素就是对投机囤积房子的打击力度不足和保障房尤其是廉租房的供给不足。  如果征收较高的二手房增值税、对多套房子征收较高房产税、强制空房出租,房地产投机很快就会大幅减少。如果政府大量增加保障房,尤其是廉租房,就会大幅降低对商品房的刚性需求,降低市场租金,让房地产投机或投资价值大幅缩水。  第四,小户型拉高房价。在高房价的情况下,买大房子需要有相当的财力,但对多数实际需求的购房者来说这显然是不现实的,他们只有选择小户型,如两室一厅或一室一厅。如果房子都在三室一厅或以上,对于许多购房者来说,只有降低房价他们才能买得起,所以中等户型和大户型会迫使房价降低。而小户型,则就会提高平方米的价格。  更重要的是,小户型会导致人口特别密集,在一个区域内,过于密度的人口必然导致房价过高。如果这些原来住小户型的人更有钱了,或因赡养父母需要和父母同住,或生了孩子没地方住,他们可能选择购买更大一些的房子。  如此一来,在这个区域内,小户型会导致换房增加和未来竞争购买中等户型或大户型房子,但由于人口密集,无法再增加房子,购房竞争将提高房价或使房价维持在高位。相反,在欧美国家,房子大,人口密度低,房价也比较低。  第五,独生子女政策拉高房价。首先独生子女政策导致性别比失衡,在高房价和物质主义的今天,男性娶老婆,房子就是重要甚至是最重要的资本。性别比失衡,导致结婚买房更加刚性。  同时,由于是独生子女,两个父母供养一个孩子,甚至是双方父母出资帮新婚夫妇买一套房子,这就提高了对高房价的支付能力。根据链家地产交易中心统计,北京首套房贷者的平均年龄只有27岁,而日本及德国首次购房人平均年龄42岁、我国台湾地区首次购房人平均年龄36岁、美国首次购房年龄亦达30岁以上,北京首套房贷者如此年轻,这说明中国很多购房者是依靠父母财力购房。  如果没有独生子女政策,一家养两个孩子,再加上两个孩子的上学等花费又比一个孩子多,那么许多家长就没有那么多财力帮孩子买房子。由于是独生子女,父母把全部的期待都放在这一个孩子身上,更希望他们在城市尤其是大城市获得更好的发展,这无疑就增加了大城市房价的推力。  第六,城市化发展和经济发展推高房价预期。对房地产投机者来说,他们敢炒房子,是因为他们认为有人会接手他们的房子。这个预期支撑,就是城市化和经济发展。城市化,会有越来越多的人进入城市,让炒房子的人有了发财的机遇。  经济的发展,就会使未来人均收入提高,就提高了未来房子的购买力,亦增强了投机者对房价上升的信心。另外,就像经济发展对于股市的预期一样,经济发展宏观状况亦影响房价的信心。  如果经济增长速度比较快,投资者就比较有信心,银行(行情 专区)对其也有信心;相反,如果经济发展放缓或低迷,房地产投资者或投机者就会失去信心,银行也失去对房地产的信心,此时虚高的房价就难以维持。(房讯网)

经济学家魏杰:中国房价普涨已过去 普跌远未到  三四线城市因为供过于求的关系,房价会下跌;而一二线城市因为供不应求,即便有调控,房价也可能上涨。  在地方“国五条”细则纷纷落地之后,各地楼市再次归于平静。数据显示,在4月29日到5月5日一周内,重点监测的40个城市中,六成以上城市成交同比下跌。下跌城市数量继之前一周的6个城市迅速扩充至26个。  那么,“现在到底要不要买房?”“未来房价是涨还是跌?”对于一系列的热点问题,日前清华大学中国经济研究中心主任魏杰进行了分析。魏杰认为,未来五年中国的经济增长处于中低速增长期,而成都房地产(行情 专区)应该放入整个成渝经济产业结构中考虑,但成渝经济区目前的产业结构规划“尚不十分明确”。  谈中国房价:供求关系与收入确定房价  中国现在的房价到底是什么情况,是涨还是跌?对此,魏杰表示,学界对房地产产业的看法趋于共识,即是“普涨时代”已经过去,“普跌时代”还不会到来。  魏杰分析认为,中国经济要解决转型和调整,第一个就需要进行结构的调整,而结构调整中第一个对象应该是房地产业。“让房价回归理性和让房地产继续支持中国经济增长,这是发展的两个方向。”  目前,房地产行业的两个规律已经起作用,一是供求关系规律,一是价格收入比规律。魏杰调侃,你不要问我买不买房,你应该问我在哪里买房。凡是房子供过于求的城市,房价一定会下行,而供不应求的地方,房价还会继续上涨,“所以房子不是房子本身的问题,是供求关系决定的,这个规律已经起作用。同时,房价还要由购房者收入决定。”  魏杰举例,比如一个一年能挣5亿元的人,不住价值5000万的房子,那他是亏了。但如果一个人挣不了5亿,那他就要考虑用5000万买个房子是不是值得。同样5000万元的房子,有人住了亏,有人不住亏,关键看这个人的收入。  魏杰分享了他最近在60个三、四线城市进行调研的结果。“调研发现,大部分城市住房供过于求,这些城市的房价一定会进入下行通道。”魏杰称,所以现在购房者不仅要担心一些地方房价上涨过快怎么办,更要担心一些城市房价突然下跌怎么办。一个城市的人口聚集度决定房子的需求量。三四线城市因为供过于求的关系房价下跌,同时,魏杰认为一二线城市因为供不应求,即便有调控,也有可能会出现房价上涨趋势。  谈成都楼市:成渝经济区决定城市价值  魏杰直言,自己身边有不少投资者现在对投资房地产持观望态度,因为不清楚政策走向,甚至有人打趣,自己投资房地产的话不是进法院就是进医院,简直就是“两院院士”,充分显示出对房地产业的担忧。  2012年一线城市房地产投资回落速度是13%,开发商对投资前景不明朗,魏杰估计今年还是会继续回落。他认为,2013年房地产调控形成了两个特点,一是中央赋予地方政府更多可选择权利,因为各地房地产市场情况不同,二是调控政策应该分类指导、区别对待。  在魏杰看来,政府应退出对商业地产的调控,“商业地产应该完全市场化,因为它本来就是一种投资,无论价格多高它只是投资者的自由选择。而居住地产应该是政府调控的重点,但居住地产中的保障性住房与高档住房也应区别对待。”  成都作为西部房地产业的重点发展城市,房价未来的走势将如何?在魏杰看来,成都楼市的发展不仅取决于成都本身,还限于成渝经区今后如何发展,这将会直接决定成都的城市价值,也将决定成都房地产市场的价值。  魏杰认为,成渝经济区目前的产业结构规划“尚不十分明确”,因此成都房地产市场的未来不仅取决于成都一地,更应该把这个问题放到成渝经济区的全局中来思考。因为一个城市的房地产市场怎么发展,取决于这个地方的人口聚集度,没有人气的城市,房地产市场也不可能真正有价值。  “而人口聚集度取决于城市的产业结构。”魏杰分析,在成渝经济区当中,成都和重庆(楼盘)两地不会是平起平坐的关系,而是分工协作,两地的产业结构必然有所不同。在他看来,成都的产业基础更好,而重庆在产业分工方面的积极性相对要高一些。(金融投资报)

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